همشهری آنلاین- مرضیه ثمره‌حسینی: از مشکلات بزرگ بازار مسکن، کاهش ساخت و ساز و در پی آن کاهش عرضه مسکن است. کاهش عرضه مسکن نیز سبب شده است قیمت خانه و به تبع آن اجاره‌بها با افزایش همراه شود. یکی از استدلال‌های صاحبخانه‌ها برای افزایش اجاره‌بهای خانه‌هایشان این است که قیمت خانه آنها بالاست و نمی‌توانند آن را با بهای پایین اجاره دهند.
تحت تاثیر مشکلات اقتصادی کشور، ساخت و ساز مسکن هر سال کمتر از سال‌های قبل شده است در حالی که برای جبران کمبود مسکن باید سالانه حدود یک‌میلیون واحد مسکونی احداث شود. رئیس هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران با بیان این مطلب به همشهری آنلاین گفت: ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی، مصوبه مجلس است که پس از انجام کارهای کارشناسی به دست آمد اما متاسفانه این مورد هنوز محقق نشده است.
افزایش نجومی هزینه‌های ساخت و ساز
ایرج رهبر در مورد دلایل رکود ساخت و ساز مسکن در کشور بیان کرد: امسال، ساخت و ساز نسبت به سال‌های گذشته حدود ۳۸ درصد کاهش پیدا کرده است که از جمله دلایل آن مشکلات کلان اقتصادی و گرانی هزینه‌های ساخت و ساز است.
رهبر با بیان اینکه هزینه ساخت و ساز بیشتر از تورم سالانه افزایش پیدا کرده است، گفت: قبل از سال ۹۰ در سال‌های ۸۸ و ۸۹ هر متر واحد مسکونی با همان ۳۰۰ هزار تومانی که برای مسکن مهر تعیین شده بود ساخته می‌شد اما در حال حاضر هزینه ساخت هر متر مربع واحد مسکونی بین ۱۲ تا ۱۵ میلیون تومان است البته با توجه به شرایط اقتصادی و تورم موجود و از آنجا که وضعیت فعلی عادی نیست، هزینه‌ها به‌طور دقیق قابل پیش‌بینی نیست و اینکه بگوییم مثلا سالی ۱۰ درصد هزینه‌ها بالا می‌رود دقیق نیست و گاهی اوقات از فصل به فصلی دیگر حدود ۴۰ درصد افزایش هزینه‌ها را داریم.
گفتنی است شورای مرکزی سازمان نظام مهندسی کشور، قیمت تمام‌شده ساخت هر متر مربع واحد مسکونی در سال ۱۴۰۲ را به شرح زیر اعلام کرده است:
- ساختمان‌های یک و دو طبقه متری ۹ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان
- ساختمان‌های ۳ تا ۵ طبقه متری ۱۰ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان
- ساختمان‌های ۶ و ۷ طبقه متری ۱۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان
- ساختمان‌های ۸ تا ۱۰ طبقه متری ۱۴ میلیون تومان
- ساختمان‌های ۱۱ و ۱۲ طبقه متری ۱۵ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان
- ساختمان‌های ۱۳ تا ۱۵ طبقه متری ۱۷ میلیون و ۷۱۷ هزار تومان
- ساختمان‌های ۱۶ طبقه به بالا متری ۱۸ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان
فرمول خاصی برای قیمت‌گذاری خانه وجود ندارد
به جز هزینه‌های ساخت و ساز، قیمت زمین و عوامل جانبی مانند جواز ساخت بر قیمت مسکن تاثیرگذارند و این عوامل موجب می‌شود محصول نهایی با قیمت بالایی عرضه شود. رصد بازار املاک در تهران نشان می‌دهد در حال حاضر متوسط خرید هر متر مربع خانه نوساز در شهرهای اطراف تهران مانند اسلامشهر حدود ۳۰ میلیون تومان است و قیمت هر متر مربع واحد مسکونی نوساز در مناطق جنوبی تهران زیر ۶۵ میلیون تومان نیست و هر چه به مناطق مرکزی و بالای شهر تهران برویم این قیمت‌ها بیشتر می‌شود.
رئیس هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران در مورد نحوه نرخ‌گذاری قیمت واحدهای نوساز در تهران گفت: به تبعیت از وضعیت آشفته‌ای که در اقتصاد کشور به وجود آمده است، در حال حاضر هیچ فرمول خاصی برای قیمت‌گذاری خانه هم وجود ندارد.
رهبر ادامه داد: درواقع، در بازار آشفته مسکن و در حالی که عرضه مسکن کم است، در سایه نبود بازار رقابتی، هر فروشنده‌ای دنبال این است که با تبلیغ خانه خود بتواند مشتری پیدا کند و قیمت‌ها هم بیشتر سلیقه‌ای تعیین می‌شود و به توافق فروشنده و خریدار بستگی دارد.
مصالح داخلی به قیمت ارز فروخته می‌شود
رئیس هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران از گرانی نهاده‌های ساختمانی هم انتقاد کرد و گفت: بیشتر مصالح ساختمانی در داخل کشور تولید می‌شود برای مثال سالانه حدود ۳۰ میلیون تن تولید فولاد داریم که میزان مصرف در داخل کشور بیشتر از ۱۵ میلیون تن نیست و تولیدکنندگان می‌توانند ۱۵ میلیون تن دیگر را صادر کنند اما متاسفانه قیمت فولاد در داخل کشور به قیمت بازار جهانی محاسبه می‌شود.
رهبر ادامه داد: این در حالی است که باید ابتدا تولیدکنندگان توجیه شوند که نیاز داخل را به قیمت مناسب تامین کنند و بعد اقدام به صادرات کنند نه اینکه کل تولیدات به قیمت ارز محاسبه شود.
- تعیین سقف افزایش اجاره‌بها به داد مستاجران می رسد؟ | قیمت فولاد و سیمان از قیمت جهانی هم بالاتر است | مشکل اصلی صاحبخانه ها و مستاجران چیست؟
رئیس هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران افزود: البته بورس نیز در تورم نهاده‌های ساختمانی موثر بوده است چون بورس به مثابه گلوگاهی است که فقط عده خاصی نظرات خود را در آن اعمال می‌کنند و وقتی قیمت‌ها از آن گلوگاه رد می‌شود به تبع آن در بازار نیز شاهد افزایش قیمت می‌شویم.
قیمت هر مترمربع واحد مسکونی نوساز در تهران
در جدول زیر، ما قیمت هر مترمربع واحدهای مسکونی نوساز (۱۴۰۲) را در نقاط مختلف تهران آورده‌ایم.
کمترین قیمت در جدول زیر، مربوط به افسریه در جنوب شرق تهران است. متوسط هر متر مربع یک واحد مسکونی نوساز در افسریه بین ۶۵ تا ۸۰ میلیون تومان است.
متوسط قیمت هر مترمربع در محله پونک هم که در شمال غرب تهران قرار دارد، با توجه به لوکیشن و مصالح ساختمانی بین ۱۳۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان در نوسان است.
جدول قیمت خانه‌های نوساز زیر ۸۰ متر فول امکانات در تهران
